Hipotecarios UVA para monotributistas: qué ofrecen los bancos que financian sin relación de dependencia

El río Paraná se mantiene estable en el puerto de Santa Fe y en el de Paraná, condición que no altera el desenvolvimiento del mercado inmobiliario pero que sirve como referencia habitual para iniciar el repaso de la actualidad económica de la región. En el plano financiero, el segmento de créditos hipotecarios indexados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) ofrece en la Argentina un menú concreto para quienes tributan bajo el régimen del monotributo, una categoría que reúne a profesionales independientes, comerciantes y prestadores de servicio cuya facturación anual no supera los topes fijados por la Administración Federal de Ingresos Públicos.

De acuerdo con un relevamiento reciente, nueve entidades bancarias financian directamente a solicitantes monotributistas sin exigirles un sueldo en relación de dependencia. Los montos máximos oscilan entre los 141.000 y los 248.000 dólares, los plazos se extienden de 15 a 30 años y el porcentaje de cobertura de la tasación varía según el banco, la antigüedad del solicitante y si se trata de primera o segunda vivienda.

Montos, plazos y coberturas por entidad

• Banco Hipotecario: hasta USD 170.000 a 15 años, con financiación del 80 % de la tasación.
• Banco Ciudad: hasta USD 248.000 para primera vivienda (USD 70.000 en otros casos) a 25 años, con cobertura del 70 %.
• Brubank: cerca de USD 216.000 a hasta 30 años; 70 % en primera vivienda y 60 % en segunda.
• Banco Nación: cerca de USD 216.000 a hasta 30 años, con cobertura del 75 %.
• Macro: sin tope de monto, a 20 años, con financiación del 60 % al 90 % según edad y valor del inmueble.
• BBVA: sin tope de monto, con financiación del 80 % a hasta 30 años.
• Credicoop: hasta USD 141.000 a 20 años (70 % en primera vivienda, 50 % en segunda).
• Banco del Sol: sin tope de monto, cobertura del 80 % o del 70 % según el caso, a 20 años.
• Comafi: hasta USD 246.000 a 20 años, con financiación del 75 %.

Tasas de interés y comportamiento por banco

Las tasas se expresan en pesos pero se ajustan por la evolución del UVA, lo que replica en cuotas la variación del tipo de cambio y, en parte, de la inflación. En todos los casos, la entidad concede una bonificación cuando el solicitante acredita su sueldo o sus ingresos en la misma institución. Bajo esa condición, el rango va del 6,7 % anual de Banco Nación al 12 % de Brubank. Sin la acreditación, la tasa puede elevarse hasta el 15 % en algunas propuestas. Credicoop presenta la tarifa más baja del conjunto relevado: 7,5 % con haberes acreditados y 9 % sin esa condición.

La práctica habitual del sistema es que la cuota inicial no supere el 25 % del ingreso mensual declarado del solicitante, una regla de prudencia que las entidades aplican para evitar niveles de mora sostenida. Banco Hipotecario es más estricto: limita esa relación al 20 %, lo que en la práctica reduce la capacidad de endeudamiento pero disminuye el riesgo de sobreendeudamiento a largo plazo.

La variante con relación de dependencia

Galicia y Santander no financian de manera directa al monotributista puro, pero abren una puerta complementaria: exigen que el titular registre un empleo en relación de dependencia y permiten sumar la facturación del monotributo como ingreso adicional para completar la capacidad de pago requerida. Ambas entidades cubren el 70 % del valor de la propiedad a plazos de hasta 20 años y aplican una tasa del 9,5 % anual cuando el solicitante tiene su sueldo acreditado en el banco.

Contexto histórico del crédito hipotecario en la Argentina

El crédito hipotecario de largo plazo en la Argentina atravesó etapas de expansión y de virtual desaparición durante las últimas cuatro décadas. Tras la crisis de hiperinflación de finales de los años ochenta y comienzos de los noventa, los bancos prácticamente dejaron de ofrecer préstamos en pesos a plazos superiores a cinco o diez años por el riesgo de desindexación. El regreso de los créditos ajustados por UVA, implementado en abril de 2016 bajo la gestión económica de aquel período, reintrodujo la posibilidad de endeudarse a 15, 20 e incluso 30 años con cuotas iniciales accesibles, aunque trasladando a los hogares el riesgo inflacionario. Las oscilaciones posteriores del índice y los cambios regulatorios derivados de la pandemia y de la crisis de 2023 fueron ajustando las condiciones de otorgamiento, en un proceso que el actual menú de ofertas para monotributistas describe con bastante precisión.

En definitiva, el cuadro muestra una paleta diversificada para un universo laboral que crece con fuerza en la economía argentina. La decisión entre una entidad u otra dependerá del monto pretendido, del plazo deseado, del porcentaje de financiación que requiera el solicitante y, sobre todo, de la conveniencia de trasladar o no los haberes a la misma institución donde se solicitará el préstamo, dado el impacto tangible de esa condición en la tasa final. La firma Alfredo Ramírez, desde el Río y la pesca, seguirá de cerca la evolución de estas líneas en los próximos relevamientos.