El departamento porteño se encogió: la superficie mediana perdió más de la mitad en ochenta años

La superficie cubierta mediana de los departamentos porteños en venta se redujo un 55% entre las unidades edificadas en la década del treinta y las construidas desde 2020, al pasar de 102 metros cuadrados a 46 metros cuadrados, según un relevamiento de 53.424 avisos activos realizado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai. En comparación con el año anterior, la muestra de 2025 confirma la continuidad de una tendencia que ya se observaba en los ejercicios previos, con una oferta dominada por unidades de menor tamaño y menor cantidad de ambientes.

El estudio clasificó los avisos según el año de construcción de cada edificio y describió cómo fueron cambiando las características de la vivienda en oferta a lo largo de casi un siglo. Los resultados permiten observar una transformación que combina tres dimensiones: menor superficie, menor cantidad de ambientes y un cambio en la composición del precio publicado, en particular por el tratamiento de las cocheras.

Menos metros, menos ambientes y cocheras que se venden por separado

La superficie cubierta no fue el único indicador que se modificó. La cantidad mediana de ambientes también retrocedió: las construcciones de la década del registraban cuatro ambientes por unidad, mientras que las edificadas desde 2020 concentran dos ambientes como valor mediano. Al mismo tiempo, la composición por tamaño de las unidades muestra un avance marcado de los monoambientes, que pasaron de representar el 1,9% de la oferta de los departamentos de los años treinta al 35% en las unidades de la década de 2020. En sentido inverso, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados cayeron del 53,2% al 9,4% del total.

El relevamiento también detectó cambios en lo que incluye el precio publicado. Entre los avisos de unidades construidas entre 2010 y 2014, el 41,4% incorporaba la cochera al valor de venta; en las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se redujo al 13,9%. En paralelo, los anuncios con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14% (Mirando.ai). La diferencia entre ambas mediciones sugiere un traspaso de costos hacia el comprador y una separación creciente entre el valor del departamento y el de la plaza de garaje.

• Superficie cubierta mediana: 102 m² en los edificios de la década del treinta y 46 m² en los construidos desde 2020, una caída del 55%.
• Ambientes: la mediana bajó de cuatro a dos entre los mismos períodos.
• Monoambientes: del 1,9% al 35% de la oferta de las unidades de la década de 2020.
• Unidades de 100 m² o más: del 53,2% al 9,4% entre los mismos cortes.
• Cocheras incluidas en el precio: del 41,4% al 13,9% entre 2010-2014 y 2025-2026.

Recoleta, Monserrat y Palermo encabezan la reducción de tamaño

El informe de Mirando.ai también desagregó los resultados por barrio. Al comparar las unidades anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de una superficie mediana de 90 metros cuadrados a 45 metros cuadrados, lo que implica una baja del 50%. Monserrat registró una reducción del 41% y Palermo, del 40%. En el otro extremo, las comunas con menor retroceso fueron Villa del Parque, con una caída del 8,5%, Villa Urquiza, con el 9,6%, y Villa Devoto, con el 6%. La distancia entre los barrios del centro norte y los del corredor noroeste muestra que la reconfiguración de la oferta no fue homogénea en toda la Ciudad de Buenos Aires.

De acuerdo con el trabajo, la superficie cubierta se mantuvo en una franja de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de todo el período analizado. Tras una etapa de estabilidad, con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, el indicador volvió a retroceder desde 2010 y se acercó a los valores observados a mediados del siglo pasado. El informe atribuye la principal transformación a la cantidad de ambientes y no a la relación entre superficie y cantidad de piezas, que se mantuvo relativamente estable.

Para los próximos meses, el indicador a seguir es la evolución de la superficie mediana y la proporción de monoambientes en los avisos activos, dos variables que el propio relevamiento identificó como las más sensibles al cambio de ciclo de construcción. Si la tendencia se sostiene, la oferta de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires continuará concentrada en unidades de entre 40 y 50 metros cuadrados y dos ambientes, con cocheras cada vez más frecuentes fuera del precio publicado.