Departamentos compactos con amenities: la nueva ecuación para acceder a la propiedad en la Ciudad de Buenos Aires

El costo de acceso a la vivienda propia en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una reconfiguración estructural, atravesada por el encarecimiento del metro cuadrado y por una reorganización de la oferta que privilegia las unidades compactas dotadas de servicios comunes. Según datos del Instituto de Estadística y Censos porteño, el valor promedio del metro cuadrado pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, lo que representa un incremento cercano al 15% en siete meses, mientras que proyecciones del sector estiman que para diciembre podría aproximarse a 1.874.364 pesos por metro cuadrado.

Cuando se incorpora la totalidad de los gastos asociados a la construcción —incluyendo conceptos generales, honorarios profesionales y tasas—, el costo integral por metro cuadrado ascendió a 2.286.170 pesos en julio, con una suba acumulada de 14,61% en el año y de 23,37% en la comparación interanual, de acuerdo con relevamientos de la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires. La dinámica descrita reconfigura las prioridades de los desarrolladores, quienes optan por superficies más reducidas en las unidades y por una mayor dotación de amenities en los edificios.

Un cambio de lógica: menos metros propios, más metros compartidos

La propuesta que se consolida en el mercado inmobiliario porteño incorpora gimnasios, terrazas, parrillas, salones de usos múltiples y espacios de coworking como componentes estándar de las nuevas construcciones. La racionalidad económica que subyace a esta transformación resulta directa: ante un metro cuadrado propio crecientemente costoso, el metro cuadrado compartido opera como variable de ajuste que amplía la superficie efectivamente utilizable por cada propietario.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

En diálogo con este medio, el CEO de Spazios describió la lógica del segmento: el crecimiento de la demanda de monoambientes responde a una redefinición del hogar promedio, en línea con tendencias globales como la disminución de la natalidad, el incremento de los hogares unipersonales y el aumento de los divorcios. Desde su perspectiva, esta reconfiguración demográfica explica por qué la unidad compacta se convirtió en una respuesta adecuada para una proporción creciente de la población: personas solas o parejas sin hijos que encuentran en el monoambiente una solución ajustada a sus necesidades concretas.

Por su parte, la arquitecta Valeria Damiani, especializada en el segmento, caracterizó el cambio de enfoque que atraviesan los proyectos inmobiliarios contemporáneos: el encarecimiento del metro cuadrado, las transformaciones en los modos de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares configuraron un mercado en el cual las viviendas compactas ganaron protagonismo respecto de las tipologías tradicionales. Para Damiani, la consecuencia arquitectónica más relevante consiste en que el edificio dejó de operar como un mero contenedor de unidades para funcionar como una red articulada de espacios, donde quien adquiere una unidad de 40 metros cuadrados incorpora, en la práctica, varios cientos e incluso miles de metros cuadrados de uso compartido, con lo cual las posibilidades habitables de la unidad se amplifican significativamente.