CABA: vender una propiedad ya no paga ITI ni impuesto cedular, pero el resto de los costos sigue vigente

Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires dejó de estar alcanzada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y por el impuesto cedular, dos gravámenes que históricamente recortaban el precio final de bolsillo para quienes se desprendían de un bien del patrimonio personal. La novedad, vigente desde mediados de 2024, abarca a las ventas ocasionales de personas físicas y deja afuera a las operaciones propias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial (Fuente: Portal de noticias).

La baja representa un alivio concreto frente a 2023, cuando un vendedor debía asumir el 1,5% del precio de venta en concepto de ITI si había comprado antes del 1 de enero de 2018: en una operación de US$100.000, ese tributo equivalía a US$1.500. Para los inmuebles adquiridos desde 2018, en tanto, regía el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado, un porcentaje que solía modificar de manera sustancial la rentabilidad obtenida por el propietario (Fuente: Portal de noticias).

Qué tributos quedaron sin efecto y cuáles siguen

• ITI (1,5% del precio de venta): eliminado en 2024 para propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018.
• Impuesto cedular (15% sobre la ganancia ajustada por inflación): exento para ventas ocasionales de personas físicas, incluso en el caso de una segunda vivienda usada como inversión.
• Impuesto de Sellos: se mantiene con una alícuota general del 3,5% en CABA y un esquema diferenciado en la provincia de Buenos Aires, donde ronda el 2% y suele repartirse entre las partes.
• Ganancias: las operaciones enmarcadas en una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan tributando bajo el régimen general.

“La alícuota general de Sellos en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%. Para primera vivienda o vivienda única, existe una exención hasta un valor aproximado de $220.000.000; cuando se supera ese tope, el tributo alcanza únicamente al excedente.”Tapiola, CEO de Spazios

En paralelo, las partes deben considerar otros componentes que suelen pasar desapercibidos en la primera estimación. Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión se ubica entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes. A eso se suman los honorarios del escribano y, en el caso de que la compra se financie con un crédito hipotecario, la tasación, los seguros obligatorios y los cargos administrativos que cobra la entidad bancaria (Fuente: Portal de noticias).

De cara al mes próximo, el indicador a mirar es la evolución del Impuesto de Sellos en la Ciudad y en la provincia de Buenos Aires, junto con eventuales ajustes en los topes de exención para vivienda única, ya que esos valores definen el costo final que enfrentan compradores y vendedores en cada operación.