Créditos UVA: con una cuota inicial de 865.098 pesos, se necesita un ingreso familiar de 3,4 millones para acceder al préstamo

La primera cuota de un crédito hipotecario bajo el nuevo programa lanzado por el Gobierno nacional asciende a 865.098 pesos para un préstamo equivalente a 80.000 dólares a 25 años de plazo, con una tasa de UVA más 7 por ciento, según la simulación oficial difundida junto con la medida (Ministerio de Economía). Se trata de un monto sustancialmente superior al que se registraba en operaciones similares durante 2024, cuando la inflación mensual erosionaba cualquier proyección de cuota inicial en pesos.

El dato clave del esquema es la regla fija que ata la cuota al ingreso del hogar: el pago mensual no puede superar el 25 por ciento de los ingresos netos del grupo familiar. En el ejemplo oficial, con una cuota inicial de 865.098 pesos, los solicitantes deberían acreditar un ingreso neto mínimo de 3.460.391 pesos mensuales para calificar. Una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de 1,7 millones de pesos de bolsillo se ubicaría apenas por encima de ese umbral.

Los parámetros del crédito

• Financiación máxima: el 75 por ciento del valor de la propiedad, sobre una vivienda tasada en 106.667 dólares (120.920.000 pesos al tipo de cambio oficial).
• Tasa tope: UVA más 7,50 por ciento anual.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA.
• Destino: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

El 25 por ciento restante del valor del inmueble, es decir unos 40.320.000 pesos en el ejemplo considerado, debe ser cubierto por el comprador con recursos propios. La simulación oficial no contempla ese tramo ni los costos asociados a la escritura, los impuestos ni los gastos de ingreso, que corren por cuenta del solicitante y engrosan el desembolso inicial más allá del precio de la propiedad.

El fondeo detrás del programa

Los recursos que alimentarán los préstamos provienen de licitaciones entre entidades financieras, por un total de 2 billones de pesos, canalizados a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. Cada subasta ofrece 200.000 millones de pesos en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA más 2,50 por ciento a un año y UVA más 4,50 por ciento a cinco años, y un tope de adjudicación del 20 por ciento por entidad. Una vez adjudicados los depósitos, los bancos disponen de 90 días corridos para transformar esos fondos en créditos hipotecarios efectivamente otorgados.

El indicador a observar el mes próximo será la cantidad de bancos que efectivamente se presenten a las licitaciones y el volumen de fondos adjudicado en la primera subasta, ya que de esa dinámica dependerá la velocidad con la que los créditos UVA lleguen al circuito real y la profundidad que alcance la oferta en un mercado inmobiliario que, durante el año anterior, operó con volúmenes muy por debajo de los registros históricos (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires).